Sanierungsgebiet Zeulenroda

Karte Sanierungsgebiet Zeulenroda

Information für Grundstückseigentümer/ -innen im Sanierungsgebiet Innenstadt Zeulenroda

Seit 1992 hat die Stadt auf der Grundlage der Satzung über die förmliche Festlegung des innerstädtischen Sanierungsgebietes Zeulenroda das Sanierungsverfahren durchgeführt. Dazu erfolgte eine Veröffentlichung in den Zeulenrodaer Nachrichten Nr. 24 am 03.12.1993. Im Artikel der Veröffentlichung wurden bereits damals die Bürger ausführlich auf den Tatbestand der Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB hingewiesen. Mit geplantem Abschluss des Sanierungsverfahrens Ende 2027 besteht für die Stadt die Pflicht der Erhebung von Ausgleichsbeträgen von den Grundstückseigentümern. Ausgeglichen wird die Werterhöhung der Grundstücke durch Sanierungsmaßnahmen im Gebiet im Zeitraum der Sanierung. Dazu zählen beispielsweise die Umgestaltung von öffentlichen Straßen, Plätzen und Grünbereichen sowie die daraus resultierende Attraktivitätssteigerung im betreffenden Gebiet.

Auf welcher Grundlage wird ein Ausgleichsbetrag erhoben?

Im Baugesetzbuch § 154 ist geregelt, dass alle Eigentümer von Grundstücken im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet einen Ausgleichsbetrag zahlen müssen. Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen von den Grundstückseigentümern liegt nicht im Ermessen der Stadt, sondern ist im BauGB (Baugesetzbuch = Bundesgesetz für alle Bundesländer) zwingend vorgeschrieben. Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Diese Ausgleichsbeträge sind in voller Höhe der Wertermittlung gegenüber den Grundstückseigentümern zu bescheiden und die Einnahmen an den Fördermittelgeber abzuführen. Gemäß BauGB besteht die Möglichkeit, den Grundstückseigentümern eine frühere und freiwillige Ablösung der Ausgleichsbeträge anzubieten. Dies erfolgt durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen Stadt und Grundstückseigentümer. Dabei ist es möglich, einen Nachlass anzubieten. Dieses Vorgehen und der Zinssatz für die Abzinsung und die sich daraus ergebenden Abschläge für die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge hat der Stadtrat am 27.09.2023 beschlossen.

Gemäß dieses Stadtratsbeschlusses wurde für die Abzinsung ein Zinssatz von 5 % festgelegt. Im Ergebnis der Berechnungen wurden damit folgende gerundeten Abschläge/Rabattierungen für die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge beschlossen.

Hier noch einige wichtige Informationen:

Was ist ein Ausgleichsbetrag?

Der Ausgleichsbetrag ist die sanierungsbedingte Werterhöhung eines Grundstückes. Im Zeulenrodaer Sanierungsgebiet gibt es 10 Bodenrichtwertzonen, die auch die Grundlage für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge waren. Die Ermittlung der Anfangs- (sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert) und Endwerte (sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert) erfolgte durch den zuständigen Gutachterausschuss (Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation – Katasterbereich Zeulenroda). Die Differenz aus Endwert und Anfangswert ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Dabei wurde eine Vielzahl von Einflussfaktoren bewertet und analysiert, die im Ergebnis zum Ausgleichsbetrag führten. Zugrunde lagen die Sanierungsziele, Planungen und bereits realisierte Maßnahmen. Werterhöhungen, die der Eigentümer auf seinem Grundstück selbst vorgenommen hat, bleiben dabei unberücksichtigt.

Wer muss zahlen?

Jeder zum Zeitpunkt der Erhebung grundbuchlich eingetragene Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Innenstadt Zeulenroda befindlichen Grundstückes oder einer Eigentumswohnung entsprechend seines Miteigentumsanteils ist zur Zahlung verpflichtet. Diese Zahlung hat unabhängig von der Inanspruchnahme von Fördermitteln zu erfolgen. Die Karte mit der Abgrenzung des Sanierungsgebietes Innenstadt Zeulenroda finden Sie hier: Karte Sanierungsgebiet Zeulenroda.

Wann ist der Betrag zu zahlen?

In der Regel wird der Betrag am Ende der Sanierung (2027) per Bescheid erhoben. In Zeulenroda besteht jedoch die Möglichkeit, eine vorzeitige Ablösung vorzunehmen. Auf der Grundlage eines formlosen Antrages an die Stadt Zeulenroda-Triebes wird mit dem Grundstückseigentümer eine Ablösevereinbarung geschlossen. Damit sind alle diesbezüglichen Ansprüche der Stadt abgegolten. Eine Nacherhebung erfolgt nach Abschluss des Sanierungsgebietes nicht.

Unter dem Link https://thueringenviewer.thueringen.de/thviewer/boris.html sind die Anfangswerte (sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte) und Endwerte (sanierungsbeeinflusste Bodenrichtwerte) unter dem Stichtag 01.01.2023 (Sanierung Zeulenroda) für das Sanierungsgebiet Innenstadt Zeulenroda einsehbar.

Wie wird verfahren?

Jedes Grundstück wird in Vorbereitung der Vereinbarung noch einmal einzeln betrachtet und dem Eigentümer die Vereinbarung in einem persönlichen Gespräch erläutert. Die durch freiwillige Ablösung eingenommenen Ausgleichsbeträge müssen nicht an den Fördermittelgeber abgeführt werden, sondern können als sanierungsbedingte Einnahmen für weitere Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingesetzt werden (z. B. Stadthalle). Somit entsteht bei vorzeitiger freiwilliger Ablösung ein positiver Effekt sowohl für die Grundstückseigentümer (Abzinsung, Löschung des Sanierungsvermerkes aus dem Grundbuch) als auch für die Stadt (Wiedereinsatz der Mittel für Vorhaben im Sanierungsgebiet). Nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung des Gebietes muss das Geld an das Land Thüringen zurückgezahlt werden.

Haben Eigentümer Fragen zu diesem Thema und oder möchten bereits eine Vereinbarung abschließen, dann können sie sich unter der E-Mail-Adresse  melden und einen entsprechenden Antrag stellen.

Antrag auf Ermittlung des Ausgleichbetrages Sanierungsgebiet Zeulenroda

Auf dieser Grundlage werden Beratungstermine vereinbart.